Jak kupić mieszkanie w Maladze krok po kroku (2026)
Kompletny przewodnik zakupu nieruchomości w Maladze i na Costa del Sol dla Polaków: NIE, notariusz, podatki, koszty, harmonogram.
1. Uzyskaj numer NIE
Numer NIE (Número de Identidad de Extranjero) to hiszpański identyfikator podatkowy — bez niego nie kupisz mieszkania, nie otworzysz konta bankowego i nie podpiszesz aktu notarialnego. Można go uzyskać w konsulacie w Warszawie lub w Hiszpanii (komisariat policji, cita previa).
W Maladze terminy w policji potrafią sięgać 6–8 tygodni. Naszym klientom załatwiamy NIE na podstawie pełnomocnictwa w 2–3 tygodnie.
2. Otwórz hiszpańskie konto bankowe
Do zakupu potrzebny jest przelew z hiszpańskiego konta na konto sprzedającego oraz środki na notariusza i podatki. Banki najczęściej wymagają NIE, paszportu i potwierdzenia adresu.
3. Due diligence nieruchomości
Zanim wpłacisz zaliczkę, prawnik powinien sprawdzić: wypis z Rejestru Nieruchomości (Nota Simple), certyfikat energetyczny, cédula de habitabilidad, długi w wspólnocie, zaległe IBI oraz plan zagospodarowania (urbanismo).
W Andaluzji nierzadko trafiają się nieruchomości z niezalegalizowanymi rozbudowami — kupno takiej bez due diligence to ryzyko rozbiórki lub braku licencji na wynajem VFT.
4. Umowa rezerwacyjna i przedwstępna (arras)
Rezerwacja: 3 000–6 000 € — nieruchomość znika z rynku na 2–3 tygodnie.
Contrato de arras: zaliczka 10% ceny. Jeśli kupujący się wycofa — traci zaliczkę. Jeśli sprzedający — zwraca podwójnie.
5. Akt notarialny (Escritura Pública)
Podpisanie następuje u notariusza w obecności obu stron (lub pełnomocników). Płatność zwyczajowo czekiem bankowym. Notariusz przesyła akt do Rejestru Nieruchomości.
6. Podatki i koszty transakcyjne
Przyjmij bufor na koszty transakcyjne w wysokości 10–13% ceny.
ITP (rynek wtórny w Andaluzji): 7% ceny zakupu
IVA + AJD (rynek pierwotny): 10% + 1,2%
Notariusz: 600–1 200 €
Rejestr Nieruchomości: 400–800 €
Prawnik: 1–1,5% ceny + VAT
Gestoría: 300–500 €
7. Po zakupie — obowiązki właściciela
Zgłoszenie w urzędzie miasta (Padrón) jeśli mieszkasz > 6 miesięcy
Coroczna deklaracja IRNR (nieroezydenci)
IBI — podatek gruntowy (raz w roku)
Basura — opłata śmieciowa
Comunidad — czynsz wspólnoty